전월세 계약할 때 꼭 넣어야 할 특약사항 꿀팁

 

전월세 계약할 때 꼭 넣어야 할 특약사항 꿀팁

전월세 계약을 할 때 계약서에 꼭 넣어야 할 필수 특약 내용에 대해 알아보겠습니다.
 
 

1. 계약 당시의 권리 관계를 잔금일 익일까지 유지하고 위반시에는 계약의 무효 및 계약금의 2배를 배상한다.

- 근저당 등이 설정이 되어있지 않은 등기부등본상 깨끗한 집에 전입신고를 하고 확정일자를 받게 되면 세입자의 보증금이 가장 우선순위가 됩니다.
- 전입신고와 확정일자는 신청 후 다음날 0시부터 효력이 발생을 하기 때문에 '잔금일'이 아닌 '잔금일 익일'까지로 특약을 설정해야 합니다.
- 만약에 담보대출이 있는 주택에 전세계약을 한다면 위의 특약 대신에 '잔금 납부 시 해당 부동산 담보 대출 전체를 상환한다'로 변경해야 합니다.
 

2. 임대인은 계약 시점으로부터 계약 만료 시까지 근저당권 및 기타 제한물권을 설정하지 못한다.

- 앞 내용은 계약 전까지 집을 담보로 대출을 받지 못하게 하는 것이고 이 내용은 내가 사는 동안에 집을 담보로 대출을 받지 못하게 막는 것입니다.
- 이 두 가지를 모두 막아놓아야 내 보증금으로 다른 짓을 못하게 확실하게 막을 수 있습니다. (만약 담보대출이 있다면 상환 조건까지 달아놓으면 됩니다.)
- 부동산에서 이 내용이 현재 등기부등본에 있는 융자 말소 조건과 같은 뜻이라고 한다면, 그 부동산에서 계약하지 않는 것을 추천합니다.
 

3. 전세권 설정, 보증보험가입 등의 임차인 보증금 보호를 위한 행위에 임대인은 적극 협조한다.

- 특히 요즘에는 전세 사기가 하도 많아 보증보험 가입은 필수입니다. (전세권 설정은 양쪽 다 번거롭기도 하고 보증보험보다 비용이 비쌉니다.)
- 전세보증보험에 가입하려면 임대인의 동의가 필수로 필요하고, 또 특약 없이 계약 후 보증보험 가입을 요청했다가 거절당해도 할 말이 없어집니다.
- 단, 전세보증보험에 가입할 때는 임대인이 전부 부담하는 것이 아니라 세입자가 내야 하는 비용도 있다는 것을 알아두길 바랍니다.
 

4. 전세대출 심사 과정에서 대출 불가 판정이 나면 해당 계약은 무효로 하고 계약금을 전액 반환한다.

- 뭔가 문제가 있는 집이라면 대출 심사 과정에서 불가 판정이 나게 되는데 이런 집은 묻지도 따지지도 말고 들어가지 말아야 합니다.
- 또한 이 특약은 신용등급, 재직기간 등의 세입자의 문제로 대출이 불가능할 때 계약금이라도 지킬 수 있는 방법이기도 합니다.
- 이 특약을 요청하게 되면 '임대은 측의 귀책사유고 인해'라는 조항을 추가하기도 합니다. (단, 심사 중 세입자의 문제만으로는 계약금을 반환할 수 없습니다.)
 

5. 임대차 계약 만료일에 타 임차인의 임대 여부와 상관없이 보증금을 즉시 반환해야 합니다.

- 계약이 끝나면 보증금을 돌려줘야 하는 것이 당연하지만 아직도 다음 세입자를 구해야만 돌려줄 수 있다고 하는 집주인이 많습니다.
- 계약 만료일이 다가올 때, 내가 직접 부동산에 매물을 올리며 다음 세입자를 구하지 않으려면 이러한 특약을 미리 설정을 해야 합니다.
- 단, 세입자의 사정으로 중간에 나가야 할 때 드는 복비 등의 비용은 세입자가 부담하여야 합니다. (내 권리만큼 집주인의 권리도 중요하기 때문입니다.)
 

6. 벽걸이 TV, 에어컨 설치 등에 필요한 콘크리트 타공 시 임대인의 동의를 얻는다.

- 당연한 이야기지만 벽을 뚫는 공사를 할 때는 임대인의 동의가 필요한 것이 기본 중의 기본입니다. 반드시 사전에 물어보고 진행을 해야 합니다.
- 그러나 임대인이 당시에는 분명히 동의해놓고서는 나중에 이런저런 핑계를 내면서 배상을 요구하는 경우도 종종 있습니다.
- 임대인의 동의를 얻는다 = 세입자의 책임이 없다 이므로 이런 특약을 계약할 때 미리 설정을 해놔야 나중에 분쟁이 발생하지 않을 수 있습니다.
 

7. 임대인은 잔금 지금일 전까지 ㅇㅇ, ㅇㅇ 등의 하자를 보수해 주기로 한다.

- 세면대 파손, 잠금장치 고장(도어록 포함), 문고리 고장 등 입주 전 집을 보러 갔을 때 문제가 있는 부분은 미리 체크하려 특약으로 작성을 하는 게 좋습니다.
- 특히 도어록과 가스레인지 후드는 일단 입주하고 나면 집주인이 알아서 고쳐 쓰라고 돌변하는 일이 매우 많으니 미리 꼭꼭 확인을 해야 합니다.
- 도배, 장판은 월세 계약 시 임대인 부담 전세계약 시 세입자 부담이 암묵적인 국룰입니다. (심한 곰팡이가 있다면 입주 전 특약을 작성할 수 있습니다.)
 

8. 계약 만료 후 임차인은 입주 시와 동일한 상태로 퇴실을 하며, 청소비는 별도로 지급하지 않는다.

- 계약 만료일에 보증금에서 청소비 명목으로 차감을 하는 일이 아직도 많이 있는데 청소비는 새로운 세입자가 알아서 부담을 하는 것입니다.
- 입주시와 동일한 상태 = 내가 고장 낸 거 아니면 안 고쳐도 됨, 형광등이 깨졌거나, 문틀 깨짐 등의 문제는 세입자가 고쳐야 합니다.
- 입주 전, 비어있는 상태에서 사진을 꼼꼼하게 찍어놓고 퇴실 전에는 미리 확인해서 문제 있는 부분은 직접 수리해 놓는 것을 추천합니다.